חברת בעלי מקצוע נכסים 1997 בע"מ נ' כנפי-אבגי ואח'

פסק דין

בפניי תביעה כספית בסך של 1,276,121 ₪ אשר הוגשה בעילה נזיקית, בגין מה שלטענת התובעת, מהווה רשלנות מקצועית והפרת חובת זהירות בעסקת רכישת מקרקעין. התביעה הוגשה כנגד שלושה עורכי דין: נתבעים 1 - 2 אשר ייצגו את התובעת אשר רכשה את המקרקעין ונתבע 3 אשר ייצג את המוכר, אשר בדיעבד הובהר, כי לא היו לו כלל זכויות במקרקעין.

במקור, הוגשה התביעה גם כנגד מדינת ישראל הנהלת בתי המשפט, בגין מה שלטענת התובעת הינו, רשלנות המותב שישב לדין, אך התביעה כנגדה נדחתה על הסף.

א. תמצית טענות התובעת

1. התובעת הוקמה לצורך ביצוע עסקת רכישת מקרקעין, הידועים כחלקה 2 תת חלקה 444 בגוש 6636 (להלן: "הנכס" / עסקת המכר").

ביום 21.5.97 ולאחר משא ומן בין באי כוח הצדדים, נכרת חוזה לרכישת המקרקעין, לפיו, התבעת רכשה את המקרקעין משמשון נוריאני, (להלן: "המוכר") בתמורה לתשלום 157,000 $. (להלן: "חוזה המכר"). מר צלנר, מנהל התובעת טען בתצהירו, כי חוזה המכר חתם במשרדי נתבע 3 ומבלי שבאי כוח התובעת נכחו במעמד החתימה.

התובעת הסכימה לרכוש את הנכס, בין היתר, לאור העובדה שמתווך העסקה אמר להם, כי האזור צפוי לתכנית "פינוי בינוי". לדברי מר צלנר, המתווך הציג את נתבע 3 כמייצג של בעל הזכויות בנכס, נתבע 3 אף הציע לייצג את שני הצדדים לעסקה ואף הציג בפניו מצג, לפיו זכויות המכר בנכס טרם נרשמו על שם המוכר, אך מדובר בעניין פרוצדוראלי בלבד, לאור פסק דין הצהרתי, מכוחו מונה לשמש כונס נכסים לרישום הזכויות. התובעת בחרה להיות מיוצגת על ידי נתבע 2.

2. מר צלנר העיד, כי האמין שאכן מדובר בפעולה טכנית לביצוע רישום הזכויות בנכס על שם המוכר, בפרט לאור הפרסומים בתקשורת באותה תקופה ולפיהם, קיימים בארץ נכסים רבים שאינם רשומים על שם בעליהם. משכך לטענתו בחקירתו, רישום זכויות מכוח פסק דין לא היה נדיר באותה תקופה. מר צלנר העיד, כי היה בקשר עם חברת "סביוני הדר", אשר יזמה את פעולת ה"פינוי בינוי" וידע שהמוכר רשום כבעל זכויות וכי היה לו הסכם עמה בהקשר לתכנית זו. משכך, במקביל להסכם הרכישה, חתמה התובעת גם על הסכם עם חברת סביוני הדר.

3. מספר חודשים קודם לעסקת המכר, פנה המוכר לבית המשפט בהמרצת פתיחה, באמצעות נתבע 3, למתן סעד הצהרתי, לפיו הינו הבעלים בנכס במקום מי שהיה רשום אז כבעלים - מר סונדרס, אשר עבר להתגורר לפני שנים רבות בארה"ב, בטענה, שסונדרס מכר את הנכס למוכר. לטענה זו של המוכר לא הייתה ראייה בכתב ובהסתמך על עדות שמיעה, שבדיעבד התבררה כלא נכונה.

בית המשפט בהמרצת הפתיחה, נעתר לבקשת נתבע 3 אשר הצהיר כי אינו יודע את כתובתו של סונדרס, והתיר לבצע תחליף המצאה. סונדרס לא התייצב וכב' השופט קלינג, נעתר לבקשת נתבע 3 ונתן פסק דין במעמד צד אחד. בהתאם לפסיקתא אשר נחתמה על ידי כב' השופטת סוקולוב, נרשם המוכר כבעל זכויות החכירה בנכס.

4. לאחר שהתובעת שילמה, באמצעות נתבע 3, את מלוא התמורה למוכר ונרשמה לטובתה הערת אזהרה על הנכס, וטרם שהועברו זכויות החכירה בנכס על שמה, הסתבר לה כי הבעלים המקוריים של הנכס עותרים לביטול רישומו של המוכר כבעלים, שכן רק באותה תקופה נודע לו כי המוכר נרשם תחתיו.

משנודע לסונדרס דבר העברת הבעלות בנכס על שם המוכר, הוא פנה לבית המשפט כדי למנוע את השלמת העסקה עם התובעת ולביטול פסק הדין אשר ניתן במעמד צד אחד. בין לבין, כאשר הוסר צו המניעה, נרשמו זכויות החכירה על שם התובעת. לטענת מר צלנר , רישום הזכויות בנכס על שם התובעת, נעשה על ידי נתבעים 1-2 ללא התייעצות עם התובעת וללא ידיעתה. הדבר נודע לה מבאי כוחה רק בדיעבד. בחקירתו העיד מר צלנר כי לא היה מתנגד לביצוע הרישום על שם התובעת, אילו חשב שזהו ההליך הנכון בהתאם לחוק. בכל מקרה לדבריו, לא היה לו כל ניסיון בנדל"ן טרם עסקת המקרקעין נשוא תביעה זו.

ביום 7.5.99 נקבע בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט קלינג בבקשה שהגיש סונדרס, כי למוכר מעולם לא היו זכויות בנכס. משכך, בוטל רישום המוכר כבעל זכויות והוחזר הרישום לפיו סונדרס הינו הבעלים והושבה לו החזקה בנכס.

התובעת כאן, ערערה לבית המשפט העליון, שבהרכב של תשעה שופטים, דחה את הערעור, אישר את פסק דינו של כב' השופט קלינג ומתח ביקורת על רישום התובעת כבעלים, שעה שידעה על קיומו וטיעוניו של סונדרס וקבע, כי השלמת הרישום על שם התובעת נעשה שלא בתום לב.

5. בפועל, התובעת שילמה למוכר את כל תמורת המכר, השיבה את הנכס לסונדרס וכל השקעתה בנכס בסך 250,000$ ירדה לטמיון. עוד טוענת התובעת, כי נגרמו לה נזקים נוספים בסך של 250,000 ₪, הכוללים הפרשי ריבית והצמדה מאז תשלום העסקה, הוצאות, דמי תיווך, שכר טרחה, הוצאות שנפסקו לחובתה התובעת בהליך בפני בית המשפט המחוזי והוצאות שיפוץ הנכס.

התובעת טוענת, כי הנתבעים כולם, הפרו את חובת הזהירות, חובתם המקצועית ונהגו ברשלנות, בכך שלא בדקו את זכויות המוכר בנכס. נתבע 3 אשר ייצג את המוכר בעסקת המכר, חב חובת זהירות, בהביאו בפני בית המשפט את הליך רישום הזכויות על שם המוכר, מבלי שהיה בידי המוכר כל מסמך בכתב אלא רק עדות שמועה. נתבע 3, לטענתה, לא טרח לבקש מהמוכר אישור על תשלום התמורה לסונדרס. משכך, לטענתה, התנהגות נתבע 3 גובלת בחוסר תום לב.

נתבעים 1-2, כך התובעת, הם הגורם הישיר ו/או העקיף לנזקיה, עקב רשלנותם בבדיקת זכויות המוכר כולל אופן רכישתו, או לפחות בהסבת תשומת לב מנהל התובעת לסיכונים הכרוכים בעסקה, שהם חריגים במקרה כגון זה.

ב. תמצית טענות נתבעים 1 -2

1. נתבעים 1-2 [להלן – "הנתבעים"] טוענים כי אין ממש בתביעה וכי כל טענת התובעת נגדם, מסתכמת בכך שהם הסתפקו בקיום פסק דין חלוט על פיו המוכר הינו בעל הזכויות במקרקעין, כאשר בפועל, לטענת התובעת, היה עליהם לבדוק מהי ההוכחה לכך שהמוכר שילם את התמורה לסונדרס.

לטענתם, לא חלה עליהם כל חובה כזו, למרות שבית המשפט העליון ביטל את רישום הזכויות על שם המוכר, כיוון שבעת ביצוע העסקה ותשלום תמורתה, זכויותיו של המוכר היו רשומות כדין ובחוזה המכר בין התובעת למוכר נקבע תנאי, כי התמורה לא תשולם עד לרישום הזכויות על שם המוכר.